一家券商回复交易所的问询函的部分内容，直接成为观察二三线商业地产困局的样本。
近日，方正证券针对上海证券交易所对其2024年报的信息披露监管问询函进行了详细回复，其中投资性房地产、抵债资产以及子公司股权估值变动所带来的损失成为关注焦点。
值得一提的是，方正证券持有的抵债资产郑州裕达国贸大楼，初始入账12.49亿元，2024年评估价值较2023年下降3.48亿元至8.75亿元，最终成交价格为7.3亿元，大幅折价背后折射的正是郑州商业地产空置率攀升、租金持续下滑的困境。
答复交易所问询函焦点问题
上交所首先问及方正证券金融资产投资情况，年报显示，截至报告期末，方正证券持有的交易性金融资产、其他债权投资、其他权益工具投资和衍生金融资产等各类金融投资合计1136.64亿元，同比增长14.54%。本期实现投资净收益和公允价值变动净收益合计13.49亿元，同比下降13.91%；其中交易性金融资产确认公允价值损失6.49亿元，衍生金融工具确认投资损失和公允价值变动损失合计14.75亿元。
上交所尤其提及，要求方正证券解释，报告期内公司相关金融资产公允价值变动或投资收益确认的关键时点、判断依据及相关会计处理，并结合公司所持金融资产的具体投向、逾期情况等，说明今年以来金融资产公允价值变动损益和投资收益出现较大亏损的主要原因，以往年度减值损失计提是否充分、审慎等。
方正证券答复称，截至2024年末，该公司持有的交易性金融资产、其他债权投资、其他权益工具投资和衍生金融资产等各类金融投资合计1136.64亿元，同比增长14.54%。剔除公允价值变动净收益中的非经常性损益（公司投资性房地产以公允价值计量，主要系公司被动持有的抵债资产牛金所，当期公允价值变动损失5.9亿元）影响后，该公司本期实现投资净收益和公允价值变动净收益合计19.39亿元，同比增长22.49%。
对于2024年该公司衍生金融工具确认投资损失和公允价值变动损失合计14.75亿元，其中：投资损失10.03亿元，公允价值变动损失4.72亿元。方正证券解释，衍生金融工具亏损的主要原因为公司对冲现货投资风险，配置股指期货空头、国债期货空头等期货空头资产所致。
方正证券表示，该公司严格依据企业会计准则的要求，结合中国证券业协会《证券公司金融工具估值指引》和《证券公司金融工具减值指引》的要求进行了估值及减值测试，估值和减值方法保持了一贯性，估值和减值计提充分、审慎，2024年度产生的亏损是因当年市场环境和投资策略变化所致。
核心抵债资产被迫大幅折价
除了上述衍生工具确认投资损失等问题，上交所问询函中，对于方正证券投资性房地产也被重点问及。
上交所表示，方正证券对投资性房地产采用公允价值模式进行计量。该公司持有的投资性房地产主要是抵债房产，包括郑州裕达国贸大楼、北京金泉港影院等。2025年2月，方正证券披露拟出售郑州裕达国贸大楼。
上交所要求方正证券核实并补充披露所持投资性房地产的取得情况、初始入账价值及评估依据，以及近三年投资性房地产公允价值确认的具体依据及其合理性。
方正证券2024年年报显示，其投资性房地产期末账面价值为11.88亿元，较2023年的17.63亿元出现明显下降，全年确认公允价值变动损失高达5.9亿元。这背后主要是该公司持有的郑州裕达国贸大楼和北京金泉港影院等抵债房产价值大幅缩水。
以郑州裕达国贸大楼为例，该资产是方正证券全资子公司方正证券承销保荐有限责任公司（简称“方正承销保荐”）通过法院裁定抵债取得，2021年初始入账金额为12.49亿元。2024年，该公司计划处置该资产，经评估，其评估值仅为8.75亿元，较2023年下降了3.48亿元，最终方正承销保荐与买家确定的交易价格约为7.3亿元。受此影响，2024年末方正证券按照拟出售交易价格确认了投资性房地产的公允价值，与2023年账面价值之间的差额4.93亿元确认为公允价值变动损失。
具体来看，方正证券援引万得资讯数据，2022年郑州市写字楼日均租金为1.491元/平方米，2023年降至1.486元/平方米，降幅为0.32%；2024年进一步降至1.387元/平方米，降幅为6.67%。整体来看，2022—2024年郑州市写字楼平均租金呈下降趋势，2024年降幅更为明显。根据数据，郑州优质写字楼空置率在2022年至2024年呈逐渐上升趋势，由2022年6月的19.7%提升至2024年6月的25.3%。
2024年11月，郑州市写字楼销售价格环比下跌21.59%，写字楼成交3.2万平方米，环比下降48.8%。
在商铺方面，根据万得资讯数据，2022—2024年郑州商铺日均租金价格呈现明显下降态势。
2022年为3.75元/平方米，2023年降至3.29元/平方米，降幅为12.35%；2024年进一步降至2.53元/平方米，降幅为23.27%。2022年至2024年，郑州商铺平均租金逐年走低，且下降幅度在2024年进一步扩大。
此外，郑州裕达国贸大楼在出售时，买家考虑了一些特殊因素，例如，买方后续将要投入大额资金进行提质改造，在整体处置中需要进行一定幅度的价格折让。
同样，北京金泉港影院在2024年末经评估价值为2.54亿元，较2023年下降0.87亿元。该影院也是方正承销保荐通过法院裁定取得，其所在的金泉时代商圈整体处于待开发状态，缺乏统一规划和协调，整体处于空置状态，客流较少，导致其房产估值受到影响。
此前，对于处置郑州裕达国贸大楼行为，方正证券表示，系为了聚焦主业，盘活抵债资产，出售资产将增加公司现金流牛金所，有利于提高资金使用效率，提升净资本，改善净稳定资金率。
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